アパート経営について

友達が“アパート経営”するって言い出したから、調べてみました。

僕もいつか今のマンションを賃貸で貸し出すかもしれないし・・・。

ただ、調べていくと、うちは知り合いに貸すくらいなら大丈夫だけど、アパートを他人に貸すとなると結構面倒だし大変そうです。

新築だと人気がある反面購入費がかかるし、中古は購入費が安い反面維持費や人気がない、というデメリットがあるようで・・。

（画像の中身が気になる人はクリックして見て下さい。）

【１．札幌でのアパート経営】

全国的に見ると札幌は人口の増加率が高いので、条件は良いそうです。

しかし、関東に比べると雪があるので、暖房のメンテナンス費や外壁の修繕費などの経費が高いそうです。

【２．札幌での相場】

ワンルームは長く住んでもらえないので、築５～１０年以上のアパートでは空き部屋になることが多いそうです。

また、単身赴任や学生の出戻りなどが多く、アパートの出入りも多いそうです

←によると、建ててから10年が入居率変動の目安だそうです。

やはり、アパートを選ぶときに一番重要視されるのは、“築年数”と“家賃”。

外壁修理や塗装などで、古さを感じさせないメンテナンスが必要です。

また、札幌の場合は、更新料などが無いので、賃料のアップは期待できません。

むしろ築年数を経るごとに値下げも視野にいれなければなりません。

冬では、空き部屋であっても水道の凍結防止などの管理費用や２年に１回暖房のメンテナンスが必要です。

ちなみに、“礼金”は札幌でも習慣ついてはいません。新築やペットの持ち込みＯＫのアパートで少し習慣ついているくらいです。

【３．アパート経営をするにあたっての相談相手】

親戚や友達に賃貸として借すくらいなら、たいした話ではありませんが、普通に入居者を募集して経営する場合は、↓に示す相手に相談する必要があります。

不動産屋・・・家賃相場、入居者の斡旋

税理士・・・確定申告や固定資産税等の税金相談

弁護士・・・契約書のチェックや不払い家賃対策や立ち退き対策等

管理会社・・・清掃や修繕等

特に最近では、個人大家だと対応が悪かったり、住民になめられたり、不測の事態が発生した時の責任の所在が不明確なことから、管理会社に委託することが良いようです。

【４．ローン】

アパートを購入するにあたり、自分もそのアパートに住む場合は、住宅ローンが組めます。（中古でも築２０年以内なら）

だけど、マイホームの住宅ローンを既に組んでる人は、ＮＧです。

（別の融資方法があるのかは？？だけど、住宅ローンでないと金利等が優遇されません。）

逆に言うと、アパートを買ってしまったら、アパートのローンが終わるまでマイホームのためのローンは組めません！！

【５．税金】

固定資産税や取得税はもちろんのこと、登記等にもお金がかかります。登記は、僕もマンションを買った時に勉強しましたが、意外に結構高いです。

固定資産税は、更地で申告すると高いですが、アパート経営で申告すると安くなったり、特に新築の場合は優遇されます。

中古アパートだと、税金の優遇はありません。

また、それ以前に、家賃収入を得ることにより確定申告（青色申告が望ましい）が必要になります。

この税金のシステムは僕には非常に難しく、確定申告や取得税・固定資産税の結びつきが良く分かりませんが、確定申告をする以上、収入と支出を整理しなければなりません。

会計士に頼むと月２，３万だと思います。

ほかにも、税金や必要経費など↓いろいろあるようです。

皆さん、どうでしょうか？

今回は特に利点を述べなかったので悪い話に見えたかもしれませんが、古くなっても“財産”にはなります。

宝くじなどで、ほぼ現金で購入可能な人には、失敗しても損ってほどではないでしょうし、うまく成功すれば小遣い稼ぎになりますし、子供に相続税も低減されて残せるので、いいと思います。